經過探訪，記者發現目前合肥住宅小區的物業管理存在良莠不齊現狀，對標新實施的《合肥市住宅小區物業管理條例》，不少小區物業管理服務還“不達標”。作為百姓廣泛關注的民生領域，物業服務為何難以普遍性提升？ 如何讓“不達標”物業公司難有存在空間？

【行業剖析】

低門檻缺監管 質價不符顯矛盾

物業服務市場良莠不齊，業主體驗冷暖兩重天。為何會出現這樣的現狀呢？

一業內人士表示，目前物業公司成立門檻低，不需要資質，在市場監管部門登記注冊拿到營業執照就行，對從業人員也沒有硬性要求，而在經營中，又缺少了行業和行政部門有力監管，所以一些物業公司雖然接了項目，但是服務管理上無專業性可言，最終也會被市場淘汰。截至去年我省注冊的物業公司有5000多家，“合肥市的數量是1600家左右，但是約有一半都是僵尸企業，沒有在正常運營?！?/p>

記者探訪發現，一些業主普遍反映，小區剛建成物業公司剛進駐時，服務質量還不錯，但是過了一段時間后，服務水平就變味了，存在質不配價的情況，所以很多業主不愿意繳物業費。

“物業服務講究的是價質相符，物業公司提供了什么樣的服務，根據服務收取什么標準的費用?！卑不帐〕墙ōh資工作研究會物業管理專委會委員凌德慶稱，物業服務企業接項目的目的是為了掙錢，這本無可厚非，但是通過對一些小區調查發現，一些物業服務企業接項目后不久就出現了“變臉”的情況，“有的剛進駐時，保安都是年輕小伙，過一段時間，發現保安全換成了工資低一些的老人。有的在合同中約定的服務人員數量，后來發現大大縮水?！?/p>

凌德慶稱，物業服務企業是一個輕資產型企業，成本主要是員工工資，所以為了盈利，有一些企業在后期管理中存在服務縮水情況，一些物業公司接管項目后“混日子”，“混”到服務合同結束，“在服務合同期間，物業公司也不愿意花錢去維護綠化、維護公共設施等，導致小區環境越來越差，業主雖然不滿物業公司，但是因為小區沒有成立業委會，想更換物業公司就是成了難題?！?/p>

凌德慶坦言，一些物業公司甚至在合同期內卷鋪蓋走人，“但是真正不掙錢的是很少的，物業公司在接項目前都是做過考量，只是掙多掙少的問題?！?/p>

據凌德慶介紹，物業服務行業質價不符情況較為普遍，這也直接導致業主不繳物業費情況的增加，“就合肥的小區來看，交費率80％算好的，50％也不少，甚至30％也不足為奇”。

安徽省長城物業管理有限公司副總經理竇舜也認為，物業服務的口碑和高質量服務很重要，此前該公司接手管理的一小區起初繳費率只有30%左右，后期通過街道、業委會、物業公司三位一體進行整改提升，小區的綠化、環境和服務顯著提升，繳費率上升到了95%以上，“說明質價相符，業主認可了服務，物業費也就會自愿繳納了?！?/p>

開發商指定前期物業 業主成尷尬角色

在采訪中，業內人士、法官以及專家均提到了目前小區前期物業管理的問題。

“現在大多數新建小區都是開發商關聯企業或開發商指定的物業公司管理，外面的物業公司是擠不進去的。因為開發商看到了物業管理帶來的利益。首先物業公司成本低利潤大；其次，物業管理來錢快；另外，前期繳費率高，各種綠化和設施都是新的，花費少?！币粯I內人士稱，因為是開發商“指定”的物業，所以業主的很多意見就難以得到重視。

“小區剛交付，存在哪些環境以及設施問題，小區業主反映了哪些問題，哪些方面需要進行改善，前期物業管理公司需要做這些工作?！绷璧聭c認為，依照相關法規前期物業公司在業主入住前做好承接查驗、接管驗收及入住前的各項準備工作，如果沒有做到真正市場化選聘，那就很難嚴格其職責，對后期業主利益的保障帶來不利因素。

李法官是合肥一家基層法院的一線資深法官，辦理了很多物業糾紛案件，其認為，這種前期物業管理模式確實存在難以表達業主訴求的問題，“比如房屋質量問題，業主通過物業公司反映給開發商，但不少都是開發商和物業公司一起拖，拖到5年質保期結束，最終房屋質量遲遲得不到解決，產生新的糾紛?！?/p>

法官暗訪物業案 九成以上服務不到位

李法官稱，近年來，物業服務合同糾紛案件數量大，客觀反映出在物業合同履行過程中，業主不滿物業服務是普遍現象。據李法官介紹，該院去年一共辦理了1700余起物業服務糾紛案，平均每個月物業糾紛案100多件，絕大多數是物業公司起訴業主繳物業費的。在團隊辦理物業糾紛案時，發現業主拒繳物業費理由包括對小區環境、小區治安、房屋質量等不滿。而根據法官對案情的了解以及對小區的實地暗訪，發現有9成以上的案件中，物業服務企業都存在或多或少管理不到位的情況。

“我們在探訪時發現了物業企業很多問題，主要存在車輛亂停、垃圾清理不及時、門崗缺位、消防沒水、電梯頻繁故障等等，業主認為物業公司服務不到位不繳費，物業公司在合同結束后或履約中進行訴訟?！?/p>

李法官也認為，一些物業服務企業人員未進行培訓，也不需要從業資質，所以服務上毫無專業性可言，另外，一些物業公司把自己定位成管理者角色，而非服務者角色，作為甲方的業主卻成了弱勢角色，位置的顛倒也導致矛盾的多發。

【多方聲音】

主管部門：以問題為切口 讓差評物業退出市場

據了解，對于物業公司服務管理上存在的一些問題，今年以來合肥市物業主管部門已經作出了相應動作。合肥市住宅小區物業矛盾排查化解工作領導小組成立，出臺了《合肥市住宅小區物業矛盾排查化解工作方案》。合肥住房保障和房產管理局通過12345熱線平臺涉及物業領域訴求量分析，對月度信訪投訴量前20的，按照《方案》中“紅黃牌”制度規定，已對多家企業記黃牌一次，約談該企業法人和項目經理并通報，對企業和項目經理分別扣信用分3分。

合肥住房保障和房產管理局物業處相關負責人稱，他們將按照“問題導向”的原則來提升合肥市物業管理，根據月度12345平臺接到的物業管理投訴，進行梳理歸納，通報至縣區，“比如這個月哪些街道的物業投訴量在前10名，主要存在哪些問題。這個月哪20個小區投訴量最多，具體涉及到什么問題。進行統一的梳理，通報至區縣、街道、社區、物業企業?！?/p>

該負責人稱，根據投訴量確定每個月哪些小區物業投訴量大，主要是哪幾家物業企業在管，再要求涉及到的單位逐項去解決。另外，針對涉及到的企業，行業管理部門將采取嚴管的態度，對照企業責任和合同約定，對應該做到而沒有做到的企業采取“紅黃牌”措施，通過約談、扣信分等進行管理。

該負責人表示，通過這一系列舉措，他們會對物業企業的信用等級進行一個評定，因此，如果哪一家物業企業服務質量太差投訴量多，信用等級低，被通報的次數頻繁，將沒有評先評優和獲得獎勵的資格，也會直接影響企業的市場競爭力，甚至會直接成為招投標的硬性條件。通過這些舉措，口碑差的物業企業將逐漸會被淘汰，退出競爭。

專家：成立業委會 多方共治共管

凌德慶認為，在小區內成立能真正代表廣大業主利益的業主大會，選出業委會才能從根本上解決這一問題，“在選聘物業公司時，業主是真正意義上的甲方，這樣對物業企業才能真正實現約束和監管?！绷硗?，物業管理行業必須堅持市場化和法治化發展方向。

安徽省長城物業管理有限公司竇舜則認為，打鐵需要自身硬，物業公司要想在激烈的市場競爭中長久發展，必須要好口碑和高質量服務，隨著行業“紅黃牌”懲戒制度以及信用等級評定等措施的進一步落實，下一步物業企業的信用或將直接影響著企業招投標，這無形中也是給物業管理企業提出了更高的標準，所以物業企業必須在自身上加強自律，提高自身的實力。另外，竇舜認為，提升小區治理，必須堅持合力共管，街道、業委會、物業公司、業主多方要形成共管共治，單靠一方是無法做好的。

李法官認為，在小區物業管理上，住建部門、街道物業辦等行政力量不可缺位，行政部門要加強物業監管和對物業矛盾的化解力度，并且建議將小區物業管理納入對行政部門的綜合考核，自上而下解決物業管理存在的問題。

（安徽商報融媒體記者 張劍 許家權）